二手房市场分化的程度，远比新房市场严重得多。

供需失衡的现状加上学区的助攻，杭州多个板块的二手房价格不断冲高。

新一轮的倒挂来袭，想要成为二八定律中的那20%，该如何投资？



业主拥有的“**权力”

近段时间*典型的就是南星桥、未来科技城、三墩北。

南星桥开始普遍10万+；三墩北暴涨，学区和没有新房供应是根本；未来科技城暴涨，除了学军托管的信息外，天空之城被定义为红盘，人才和无房户均限售，意味着1.0区域未来很长一段时间都没有待交付的新房进入二手市场，而阿里及周边的购买力却在持续加强。

更严重的是，三墩北、未来科技城的暴涨，还会轮动下去，未来大概率也会出现在奥体、世纪城、滨江和申花。

整个滨江区即将断供，目前数得清的也就杭州壹号院、御滨府的尾房，以及鸽盘丹枫四季、滨康综合体的住宅部分等。

而奥体，随着君品、嘉品进入***，观品注定与绝大多数人无缘，要不了多久，也会断供，想要入主奥体的人们，只能去选择时代奥城等二手房，房东定价的权力会越来越大。

申花也是如此，虽然学区效应尚未显现，但整个申花，也就九龙仓一个在售，还有一个融创、滨江合作的融滨府，套数少得可怜。

越来越多的板块开始进入这样的局面，随后就是，主城区开始批量进入存量房时代。小业主作为**的市场供方，不但拥有**定价权，而且还拥有是否卖的权力。

如果供需矛盾不解决，未来，倒挂只会越来越显著。

在这样的大趋势下，不如早些开始留意二手房市场，说不定还能淘到笋盘。

“眼花缭乱”的学区房

学区房也是炒房者**的溢价筹码。

近日，网**传出一份过去半年内，杭州学区房的成交量排行榜。

在这份榜单上，排名**的是卖鱼桥小学本部，过去半年的成交量高达360套。换句话说，平均每**，都有2套卖小的学区房成交。

第二位同样是位于拱墅区的文澜实验，成交量有355套；第三位是钱塘新区的文海实验，327套。

综合来看，排名前27位的学校，过去半年内共成交了4256套学区房，也就是说，每**都有近24位家长，完成了他们望子成龙的物理储备。

我相信，一定会有一批跟风买学区房的人，但千万注意甄别“真假学区”。

举个例子，滨江·锦绣之城对应的问津小学，挂牌的是卖鱼桥小学教育集团，结果呢？卵用都没有。

被光鲜亮丽的“学区房逻辑”迷了眼，买到山寨学区房，就会成为公民同招政策的试验品，成为代价。

碰上这样的情况，除了高价买下“真学区房”，还有一个方法就是去优质的新兴板块提前布局。

在名校教育全覆盖下，类似望江新城、萧山科技城、运河湾等新板块，直接引进崇文、文澜实验等名校，是**的大概率事件。

优质产品的溢价时代到来了

刚过去的九月，杭州楼市共有90余个住宅领出预售证，共计近2万套房源入市，虽然没有万人摇，但多个热门楼盘加持，楼市行情一度高涨。

其中，不乏有购房者们趋势若骛的热点楼盘。热点楼盘5年限售，但是5年时间会发生什么，谁也无法精准预测。

在这样的前提下，千万别买那些还没交付就已经过时的产品，它们在未来的二手房市场，溢价能力会很弱。

那什么才是能够穿越周期的产品？

金茂府和寰宇天下，大都会79号、留香园和中海·御道……越来越多类似这样的邻居项目，开始出现巨大的价差。

哪怕品质差的地段更优，比如寰宇天下和御道有拥有一线江景，但是在二手房市场，依然被高品质的楼盘吊打。

其他许多板块也是如此，市北西的桂语江南、未来科技城的万科·溪望、滨江的柳岸晓风、南星桥的信达滨江·壹品、笕桥的玖樟台等，这些品质和服务俱佳的楼盘，开始逐渐成为板块二手房一哥，价格比同板块普通楼盘甚至能高出10%、20%甚至更多。

在一二手背离、存量时代来临同步出现的是，优质产品的溢价时代到来了。

每个板块的品质带头大哥，总是没错的。

今年以来，楼市涌现的“新现象”考验着购房者们的耐心，也考验着市场去伪寻真的能力。

10月转眼也到了中旬，预计有38个项目开盘，其中纯新盘有23个，占比超五成。

虽然较9月开盘数量大幅缩水，不过在即将入市的项目中有TOD项目、精装现房、还有房源稀缺的主城板块……有不少项目值得关注，一起来看看吧。

资讯来源：www.edijin.com