如何捡漏法拍房？如何避坑？如何实现拍到即赚到？

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*近法拍房频频上热搜，一会是上海的法拍房破限购，一会是成龙大哥的房子被拍卖，好不热闹。

不过，法拍房由于其特殊性，房源的数量，当地的接受度全国各地差异是非常大的。

我们今天就来通过数据，感受一下一个旅游热门，但是法拍房冷门，三亚市的司法拍卖情况。

由于2020年因为疫情的影响，不能很好的说明三亚司法拍卖的情况。

所以，我们以2019年的数据作为参考，

看看当地司法拍卖的热度。



图1 2019三亚司法拍卖住宅成交量走势

根据图1显示，2019年1月—12月，三亚市司法拍卖住宅累计成交金额3.33亿元。单看成交量还不能很直观的感受三亚的法拍房市场。

图2的数据就能非常好的体现出来。2019年全年三亚司法拍卖住宅一共才成交113套，确实是少的可怜。



图2 2019三亚司法拍卖住宅成交数量

实际报名参与竞拍的人也不是很多，图3显示，2019年参与三亚司法拍卖住宅竞拍的有386个人。



图3 2019三亚司法拍卖住宅竞拍报名人数

从三组数据不难看出，三亚法拍房市场并不活跃。从19年的数据来看，法拍房可以买，也有人买，只不过少而已。

与全国法拍房成交金额1889亿相比，三亚3亿的量只占这个市场的1.5‰。

那是什么原因造成一个全国知名的旅游城市，司法拍卖市场确显得这么低迷呢？

核心有俩个原因：

1.三亚的法拍房是限购的

2.三亚的个人市场经济活动不活跃

法拍房有俩个优势对购房者产生吸引力，一个是法拍房本身由于是债务违约造成的特殊拍卖资产，所以一般起拍价格是比较低的，第二个就是对于一些二手房限购的城市，法拍房是不限购的。

三亚当地居民的置换改善需求是有限的，作为一个旅游城市，它的大部分房产需求来自于外省市。但是三亚的法拍房并不具备“不限购”的优势，就把大量的潜在需求者拒之门外了。

二来是三亚的法拍房供应量本身也是有限的。

图4，我们能看到，三亚法拍房2019年的流拍率是61.06%，全年三亚法拍房总供应量仅为511套。

由于三亚的支柱性产业是旅游业，导致当地其他类型的市场经济活动相对贫乏。我们知道，法拍房是来自于债务违约里的抵押物，债务违约多发于经济活跃地区，三亚市是明显活跃度不够，*终反应到法拍房的供应量上，就是房源会很少。



综上所述，回答题主的问题，三亚的法拍房是可以买的，不过要保证符合当地的购房资格。

而且相比于不限购地区，三亚由于限购，法拍房参与人数少，是更有机会挑到比二手房市场价格合适的房源的。

所以，多留意三亚的法拍房，没准能捡个大便宜哦~

当然，正如我们前面提到的法拍房还是有一定风险的。我们可以从以下几个方面入手，排查风险。

1.房子的税费风险

税费一直是买房预算里的重要支出。法拍房和二手房一样，购买需要交对应的税费。但是和二手房不一样的是，一般不清楚法拍房源的持有者的信息，比如持有者是企业，就需要交纳土地增值税，这样的房子买过来可能成本就非常高了。

2.过户风险

有些房子可能因为各种原因是没有房产证的，那么竞买者买过来之后要办理房产证就会花费比较多的时间和经历了。

3.占用风险

这是法拍房在媒体里*被妖魔化的风险，随着司法环境的不断完善，有些地区的占用问题已经得到了很好的解决，不过成都的占用依然存在，这是购买时需要提前注意的。

4.贷款风险

很多人买房子是需要贷款的，但是并不是所有房子所有人都能正常贷款的，有些银行对老房子或者某些个人资质会很看重。也建议需要贷款的买房者，提前做好贷款资格的预审，确定可以放款后，在去竞拍。否则，如果拍成功但是银行不能放款，自己又没有其他办法缴纳全款。法院就会把竞拍的保证金扣掉。这是要特别注意的。

如果题主要买法拍房，建议按照以下流程完成买房操作~

首先肯定是选一个好的竞拍的房源。然后要做房源的尽职调查，目的是调查房子的占用情况，并看能否解决，计算税费看费用是否合适，其他欠费有没有特别多，**确保房子是可以拍的。

觉得没问题，在竞拍开始前做好竞价方案，提高拍中的概率，上海目前的中标率是很低的。同时还要提前准备好个人资料，做贷款预审，保证是能够贷款的。

**能够竞拍成功，后面就可以拿法院出的三书，去产权交易中心办理缴税过户了。

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资讯来源：云拍丨云拍圈