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课程背景

在2021年元旦起正式实施房地产企业的资金监测和融资管理“三道红线”监管，以及地产债权融资严格管控、房地产市场从“增量时代”向“存量时代”转换、困境和不良资产逐渐增多的新形势下，开发商“**”诉求的项目股权出让需求强烈，金融机构转型真股权投资的需求迫切，行业中“大鱼吃小鱼”的整合并购加速，困境或不良地产的特殊机会投资机会涌现，基于“人、财、地”三个生产要素重新整合的房地产基金迎来历史发展机遇。

在此背景下，启金智库于2021年1月9-10日在郑州举办《地产股权投资（含基金/并购/不良）的投前研判、交易结构、协议条款、投后管理及风控实务专题培训》，从投前研判、项目筛选、交易结构、产品设计、交易主体、投资测算、协议条款、投后管理、风险控制、财税筹划的***进行详解，诚邀三位行业资深人士主讲：

■ 罗老师，房地产金融和风控资深人士，曾任职中信国润股权投资基金、中植集团、蚂蚁金服等公司，先后担任风控负责人、业务总监、**风控官，工作经历贯穿房地产行业、私募股权投资、融资租赁、供应链金融的投前、投中、投后全流程，从项目筛选、风险管理和评估，到交易结构设计、风险管理措施设计、投后管理、退出等全过程，主动管理的资产规模上百亿。

■ 焦老师，鼎晖投资夹层与信用副总裁，拥有北京大学管理学硕士、香港大学金融学硕士和中央财经大学管理学学士学位，曾在信达资产总部资产经营部，主导或参与投资特殊机会项目累计管理超过20个，完成多个预警和风险，项目的沟通谈判及退出，参与设立信达不良资产基金、信达建信夹层并购基金；主笔房地产信托报告，地方融资平台报告，参与信达非金不良资产收购处置研究。

■ 段老师，知名产业投资集团法律部资深人士，曾供职于国内**的律师事务所、房地产开发公司、房地产私募投资基金管理公司等，长期从事房地产建设开发、管理运营、私募地产投资基金、私募股权投资基金等方面的法律与风险控制工作。

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课程提纲

**讲

地产股权投资投前研判、风险识别与防范、交易设计实操要点及案例解析

（时间：1月9日周六上午9:00-12:00）

■ 罗老师，房地产金融和风控资深人士，曾任职中信国润股权投资基金、中植集团、蚂蚁金服等公司，先后担任风控负责人、业务总监、**风控官，工作经历贯穿私募股权投资、房地产行业、融资租赁、供应链金融的投前、投中、投后全流程，从项目筛选、风险管理和评估，到交易结构设计、风险管理措施设计、投后管理、退出等全过程，主动管理的资产规模上百亿。

一、**地产股权投资的监管政策和投融资形势

（一）地产投资面临的新形势简述（国际形势、城市化进程、大消费升级、城市更新等）

（二）地产投资面临的监管政策

1. 宏观政策对房地产行业的影响

2. 后 23 号文时代地产融资的合规风险

3. 三道红线后地产合规应对

二、地产股权投资的风险识别与防范

（一）风险概述

1. 风险体系（政策风险、估值风险、财务风险、运营风险、管理风险、法律及政策风险）

2. 风险和收益的平衡

3. 风险议价能力

（二）地产投资尽职调查流程和实操要点

1. 投前评判和项目筛选（城市和区域选择、市场分析、产品方案）

2. 尽调实操要点（财务尽调、法律尽调、工程尽调、背景尽调）

3. 案例分析

（1）“真真假假实控人”

（2）“艺高人胆大”的投资人、“无知者无畏”的融资方

三、交易结构的选择和设计

（一）投资测算模型的合理搭建

（二）**的交易结构设计（不同的交易结构、风险缓释措施的设计）

（三）项目决策机制的风险防范（内控辅助风险防范）

四、合同谈判和签约管理

（一）全流程的风险预判

（二）关键条款的保障（公司治理的参与、收益分配权、降价权、项目管理权限、争议解决机制等）

（三）复核尽调

（四）签约管理

五、投资条件的落实与执行

（一）投前条件落实的复核

（二）合同条款的执行情况

（三）案例分析——“无法修改的规划”

第二讲

地产股权投资投后管理及风控、退出、问题项目处置实操要点解析

（时间：1月9日周六下午13:30-16:30）

■ 罗老师，房地产金融和风控资深人士，曾任职中信国润股权投资基金、中植集团、蚂蚁金服等公司，先后担任风控负责人、业务总监、**风控官，工作经历贯穿私募股权投资、房地产行业、融资租赁、供应链金融的投前、投中、投后全流程，从项目筛选、风险管理和评估，到交易结构设计、风险管理措施设计、投后管理、退出等全过程，主动管理的资产规模上百亿。

一、 地产股权投资管理概述

（一）房地产开发项目的价值链

（二）各合作者对管理的目标追求——开发商 VS 投资者不同的诉求

（三）资本结构对经营决策的影响

二、投后管理以及风险防范实操要点

（一）公司治理（经营方案的设定与变化）

（二）项目管控（财务管控、人员管控、再融资管控）

（三）资金用途管控（附案例解析）

（四）各类风险对收益测算的检验

（五）激励和约束机制

三、投后风险监测和预警

（一）管理模式

（二）预警：主体预警 VS 指标预警

（三）资产和退出的提前锁定

（四）投资机构与开发商的诉求差异和冲突解决（案例分析）

1. 销售策略与去化

2. 模拟清算

3. 盈余资金的使用

四、地产股权投资收益分配和退出方式选择

（一）地产股权投资收益分配模式解析

（二）项目退出方式选择

1. 项目正常退出（管理整合、资源协同）

2. 再融资退出

3. 并购退出

4. 案例分析-“大鱼吃小鱼”VS“蛇吞象”

五、问题项目处置模式和要点

（一）非正常退出（案例分析）

1. 僵尸资产

2. 困境资产

3. 案例分析——河北地区某商业地产项目

（二）风险项目化解与处置

1. 风险化解

2. 成因反思

3. 案例分析——贵州地区某项目

六、答疑与交流

启金·圆桌交流互动

《共话·地产投融资业务及并购、不良资产处置交流会》

（时间：1月9日周六下午16:30-18:00）

第三讲

基金模式下单体地产不良资产（重整）处置与案例

（时间：1月10日周日上午9:00-12:00）

■ 焦老师，鼎晖投资夹层与信用副总裁，拥有北京大学管理学硕士、香港大学金融学硕士和中央财经大学管理学学士学位，曾在信达资产总部资产经营部，主导或参与投资特殊机会项目累计管理超过20个，完成多个预警和风险，项目的沟通谈判及退出，参与设立信达不良资产基金、信达建信夹层并购基金；主笔房地产信托报告，地方融资平台报告，参与信达非金不良资产收购处置研究。

一、建立单体地产不良资产数据库——特点与能力需求

（一）单体地产不良的问题和特点

1. 基本特点

2. 关系层面

3. 资产层面

4. 资金层面

（二）单体地产不良的参与主体能力特点及要求

1. 基金

2. 服务商

3. 开发商

（三）项目分析研判、尽调及预期方案

（四）案例分析

二、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论

（一）“三二一”核心：三个问题、两个大腿、一个大脑

（二）项目投资进入时点

（三）抵押物估值

（四）税、费估计

（五）房地产不良资产三个价值来源

（六）运营、改造、提升

（七）投资策略

三、地产不良资产处置案例

（一）案例一：和解重整

（二）案例二：债务重整特殊机会

（三）案例三：破产重整

四、答疑与交流

第四讲

私募地产投资基金交易架构、25项协议条款及其主要争议

（时间：1月10日周日下午13:30-16:30）

■ 段老师，知名产业投资集团法律部资深人士，曾供职于国内**的律师事务所、房地产开发公司、房地产私募投资基金管理公司等，长期从事房地产建设开发、管理运营、私募地产投资基金、私募股权投资基金等方面的法律与风险控制工作。

一、私募地产投资基金交易架构

二、私募地产投资基金协议条款

（一）项目基本信息条款

（二）项目公司信息条款

（三）资金占用费条款

（四）交易模式条款

（五）工商变更以及主体确认条款

（六）过渡期安排条款

（七）公司治理条款

（八）公司管理条款

（九）对赌机制条款

（十） 期间预分配与提前还款条款

（十一）流动性管理条款

（十二）项目退出条款

（十三）资金归集条款

（十四）利润分配条款

（十五）品牌使用条款

（十六）陈述保证条款

（十七）降价销售权条款

（十八）拖带权条款

（十九）查询权条款

（二十）审计权条款

（二十一）信息权条款

（二十二）强制操盘权条款

（二十三）公司僵局条款

（二十四）违约责任条款

（二十五）其他条款

三、私募地产投资基金主要争议（协议）

（一）资金占用费争议

（二）盈余资金调用争议

（三）资金回调争议

（四）资金统筹争议

（五）项目公司担保争议

四、答疑与交流

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报名须知

培训时间：

2020年1月9-10日(周六、日)

1月 9日【9:00-12:00，13:30-18:00】

1月10日【9:00-12:00，13:30-16:30】

培训地点：郑州市（报名后具体通知）

会议费用：

①标准价：4800元/人。

②VIP权益价：3360元/人。

（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）

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报名方式

地金网http://www.edijin.com

资讯来源：www.edijin.com