楼市的达摩克利斯之剑，又落下一把。

值得一提的是，以往的楼市调控，出台的几乎是需求端的政策，限购、限贷、限售。

而这一次，对楼市的调控已经转向金融层面。

为何会有这样的转变？对购房者有影响吗？今后杭州的房贷利率走高还是看低？房价会下降吗？

01

近日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，为房贷设置了“两道红线”：

**道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。


五档两条线，无论是“亲儿子”，还是“干儿子”，或是“远房侄子”，皆一视同仁，按规矩办事——超过了红线的，必须想办法降下来；至于没碰线的，也得时时警醒。

央行的意图非常明显，2021年的楼市，依旧是稳字当头。

此前，楼市调控主要集中在新政手段上，限购、限售、限贷只能暂时拦住想要进来的人，但拦不住想要进楼市的钱，房价自然也是水涨船高。

楼市一直热，开发商拿地就来劲，土地溢价率封顶成了家常便饭，开发商负债率蹭蹭往上涨。房产相关贷款占到了全部信贷的40%，监管层的压力就大了！

于是，负债端还是得约束下，房企、银行和购房者得同时约束。

02

政策推出得也非常迅速，2021年的**天便开始执行，新年新开始。

那么，“金融端去杠杆”，对购房者有何影响？先来看看去年各大银行的踩线情况：



可以看到，35家主要银行有10家踩线，其中不乏建行、邮储等大行，招商与兴业更是双重踩线，此外，接近红线的银行也不少。

不过，政策虽然来势汹汹，但与“三道红线”一样，也给出了回缓的空间——超出红线2个点的银行金融机构，有2年的调整期过渡期，2个点以上的，有4年调整期。

在红线的制约下，2021年的贷款总量不可避免会缩减。但落到个人购房者来说，影响并不大。特别是一二线城市，银行机构众多，贷款选择空间大，除了审核会更加严格一些，几乎不会影响到房贷的申请。

央行此举，表态大于实际。

不要忘了，并非所有资金，都是光明正大通过住房贷款流入楼市的。真正的有钱人，都是用自己的钱买房子，再用房子抵押的钱做生意、消费。

像消费贷、经营贷等不计入住房贷款的项目，也是楼市加杠杆的好渠道，堵死这头才算真正堵住了金融端加杠杆。

03

房地产贷款划线或许只是**步，后续资金流向监管还有什么动作，我们尚未得知。

但无论是“三道红线”还是“五道红线”，这是上边该思考的问题，其实与我们这些小老百姓关系不大。

我们关心的是，房贷到底会不会因此而变？房贷利率会升还是降？

理论上讲，一旦央行规定了商业银行个人房贷的信贷占比，那么短期来看，由于信贷受到限制，房贷利率可能会有所抬升，尤其是一些触及红线的银行。

在杭州，房贷的主力银行说到底就是两家，一家是“宇宙行”工商银行，另一家是本土的杭州银行。

“两道红线”下，工商银行是没破线，但杭州银行却破线了。

杭州银行房地产贷款占比达到了24.9%，超过了规定的22.5%。理论上，短期1-2年内，杭州的房贷利率可能会小幅提高。但估计，实际操作中大概率是零影响。

房贷利率升降的关键，主要还是央行公布的LPR的升降。长期来看，是走低的。

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2021年1月1日，**批房贷利率已经变为LPR浮动模式。

房贷利率**市场化，房地产贷款也戴上了镣铐，那么，房价会降下来吗？

先说结论：该怎么样，还是怎么样。

理论和实际是存在偏差的。表面上看，“五道红线”卡了开发商的融资能力，但别小看开发商的运作能力，办法总比困难多。

只要市场有需求，开发商就会想尽办法冲进去“满足需求”。

另外，落实到房价上，尤其是杭州房价，无论是“三道红线”还是“五道红线”，都是微乎其微的影响。

只要杭州楼市的基本盘——土地供应不足、新房去化太快，高度供不应求——没变，无论是土地溢价率，还是房价的预期波动，大概率都是“一如其旧”。



资讯来源：地金网